L'essentiel sur le carnet numérique du bâtiment
Le carnet numérique du bâtiment est une obligation légale introduite par la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), précisée par le décret n° 2022-490 du 6 avril 2022 et l'arrêté du 6 avril 2022. Il est obligatoire pour tout logement neuf dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2023, et pour les bâtiments soumis à rénovation énergétique importante. Ce carnet doit regrouper l'ensemble des données techniques du bâtiment : diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz), plans et maquette numérique, équipements (chaudière, VMC, isolation), travaux réalisés, et — élément nouveau — le passeport rénovation énergétique.
Pour les gestionnaires de patrimoine immobilier (bailleurs sociaux OPH/ESH, foncières, groupes immobiliers, gestionnaires de résidences services), l'enjeu n'est pas un seul logement mais des centaines ou des milliers. Gérer manuellement la documentation de 1 000 logements — DPE épars dans des emails, plans papier en archives physiques, rapports d'audit sur serveur partagé sans indexation — est une source de risque juridique (location de passoires thermiques F/G après les échéances légales) et d'inefficacité opérationnelle (recherche de documents prenant plusieurs heures avant chaque transaction).
Cas client bailleur social Occitanie (OPH, 1 200 logements, Toulouse et agglomération) : patrimoine constitué sur 40 ans, plans majoritairement papier ou PDF non structurés, DPE réalisés entre 2012 et 2022 (mix d'ancienne et nouvelle méthode), 18 % de logements en DPE F ou G soumis aux restrictions de mise en location à partir de 2025-2028. Plateforme carnet numérique Nehos déployée en 8 mois : 1 200 carnets constitués, DPE mis à jour via ADEME API, passeports rénovation générés pour les 216 logements F/G, plans BIM IFC disponibles pour les 340 logements avec maquette existante.
Déploiement en 32 semaines pour un parc de 1 000 à 2 000 logements. Rythme de numérisation : 150 à 300 logements par mois selon l'état du fonds documentaire. Hébergement OVHcloud souverain, données immobilières et diagnostics exclusivement en France. Portail locataire inclus (accès lecture seule aux documents de leur logement). API ADEME pour import automatique des DPE depuis l'observatoire national.
Carnet numérique du bâtiment : votre patrimoine immobilier entier dans une plateforme, conforme loi ELAN
La loi Évolution du Logement (ELAN) et son décret 2022-490 imposent un carnet numérique pour chaque logement neuf livré depuis 2023. Les gestionnaires de patrimoine immobilier (bailleurs sociaux, foncières, syndics) qui gèrent des milliers de logements ont besoin d'une solution scalable : centralisation DPE, plans BIM IFC, audits énergétiques, passeport rénovation, GED documentaire RGPD. La plateforme Nehos numérise votre patrimoine au rythme de 150 à 300 logements par mois.
Adapté à toute taille de structure
Le parc immobilier français existant souffre d'une dispersion documentaire chronique. Pour un bailleur social gérant 1 000 à 10 000 logements constitués sur 30 à 50 ans, la réalité documentaire est la suivante : des plans de construction sur calque ou papier numérisés en PDF non structurés et stockés sur des serveurs partagés sans indexation cohérente, des DPE réalisés à différentes époques (ancienne méthode avant juillet 2021, nouvelle méthode DPE 2021 depuis), des rapports de diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz archivés en papier ou en PDF dans des classeurs physiques, des comptes-rendus d'intervention maintenance dispersés entre les équipes terrain, et aucune vue consolidée par logement. L'urgence réglementaire accentue le problème. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (étiquette énergie) ne peuvent plus être mis en location — les propriétaires bailleurs (y compris les bailleurs sociaux) qui ne respectent cette règle s'exposent à des sanctions et à l'impossibilité légale de renouveler les baux. Les logements F sont soumis à la même interdiction à partir de 2028, les E à partir de 2034. Pour un bailleur social avec 15 à 20 % de logements en DPE F ou G dans son parc, l'identification précise des logements concernés, leur priorisation pour rénovation, et le suivi du plan de travaux sont des enjeux opérationnels critiques — impossibles à gérer correctement sans système d'information dédié. Le passeport rénovation, introduit par la loi Climat et Résilience (2021) et opérationnalisé par le décret ELAN, va plus loin : il impose de documenter non seulement l'état actuel du logement (DPE, diagnostics) mais aussi les scénarios de rénovation énergétique prévus, ordonnancés par geste de travaux (isolation toiture, murs, fenêtres, changement de système de chauffage) avec les estimations de gain d'étiquette DPE, les coûts prévisionnels et les aides financières mobilisables (MaPrimeRénov', Certificats d'Économies d'Énergie, Action Logement). Ce passeport doit être accessible au locataire et au propriétaire. Enfin, les transactions immobilières (vente, bail) sont ralenties et risquées sans documentation complète. Un notaire qui réclame les diagnostics et les plans d'un logement avant signature de compromis ne peut pas attendre 3 jours que l'assistante patrimoine retrouve les documents dans les archives physiques. Un locataire entrant qui demande à consulter les diagnostics de son futur logement a un droit légal à cette information — qu'il est compliqué d'exercer si les documents sont épars. La maquette numérique BIM ajoute une dimension supplémentaire pour les bâtiments récents : les architectes et maîtres d'ouvrage livrent des maquettes IFC depuis 2020 environ, mais ces fichiers sont souvent non intégrés dans les systèmes de gestion du patrimoine des bailleurs. Un bailleur social qui réceptionne 50 nouveaux logements dans une résidence avec maquette BIM n'a en général pas d'outil pour la visualiser et la maintenir à jour sans logiciel CAO professionnel coûteux (Revit, ArchiCAD).
La plateforme carnet numérique du bâtiment Nehos organise la documentation de chaque logement en un carnet structuré, accessible en ligne, conforme aux exigences légales ELAN et évolutif sur la durée de vie du patrimoine. Le modèle de données central est l'identifiant unique de logement, lié à une fiche immeuble (adresse, SIRET propriétaire, date de construction, type de bâtiment) et à l'ensemble des documents et données qui lui sont rattachés. Pour chaque logement, le carnet numérique contient : les diagnostics réglementaires (DPE avec étiquette énergie et énergie primaire, diagnostic amiante parties privatives, constat de risque d'exposition au plomb, état de l'installation électrique et gaz si > 15 ans, ERNMT), les plans (plan de masse, plans de niveau, plans de coupe au format PDF et IFC pour les bâtiments numérisés), les équipements techniques (chaudière, VMC, climatisation avec références, date de mise en service, contrat d'entretien), les travaux réalisés (dates, nature, prestataire, factures archivées), et le passeport rénovation énergétique. L'intégration de la maquette numérique BIM est assurée par un viewer IFC embarqué (basé sur IFC.js ou xeokit, open source), qui permet de visualiser les maquettes IFC 2x3 et IFC 4 directement dans le navigateur, sans installation de logiciel CAO. Les équipes patrimoine peuvent naviguer dans la maquette 3D, sélectionner les éléments de construction (murs, fenêtres, dalles, équipements), et accéder aux propriétés IFC de chaque élément. Pour les bâtiments sans maquette BIM existante, un service de modélisation simplifiée IFC à partir des plans PDF est disponible. L'import automatique des DPE depuis l'Observatoire national de la performance énergétique (ADEME API) permet de pré-remplir les carnets avec les DPE existants sans ressaisie manuelle. Pour les logements avec DPE manquant ou avec DPE ancienne méthode (avant juillet 2021), la plateforme génère une liste de commandes à passer auprès de diagnostiqueurs certifiés partenaires. Les alertes DPE notifient automatiquement le responsable patrimoine lorsqu'un logement DPE G arrive à 12 mois de l'échéance d'interdiction de location. Le passeport rénovation énergétique est généré automatiquement à partir du DPE et d'une base de données de scénarios de travaux calibrés sur les typologies de bâtiment (maison individuelle, logement collectif, année de construction). Il présente les scénarios de rénovation ordonnancés (de la solution minimale permettant de passer de G à F, jusqu'à la rénovation globale BBC), avec pour chaque scénario : gestes de travaux identifiés, gain d'étiquette DPE estimé, coût prévisionnel (fourchettes établies sur les barèmes ANAH/ADEME), aides financières mobilisables (MaPrimeRénov' par profil de revenus, CEE, Éco-PTZ, Action Logement selon statut bailleur social). La GED documentaire archive l'ensemble des documents avec indexation automatique par OCR (reconnaissance optique des caractères sur documents PDF scannés) et classification automatique par type de document via un modèle de classification entraîné sur les typologies de documents immobiliers (rapport de diagnostic, plan, permis de construire, facture travaux, contrat d'entretien). Les documents sont versionnés et la durée de conservation est paramétrée par type de document selon les exigences légales (DPE : valable 10 ans, diagnostic amiante : durée illimitée, etc.). L'hébergement est sur OVHcloud Sovereign Cloud, données en France. Le portail locataire donne accès en lecture seule aux documents de leur logement (DPE, diagnostics réglementaires, notice énergétique) via un lien sécurisé communiqué lors de l'entrée dans les lieux. Cette fonctionnalité répond à l'obligation légale d'information du locataire et réduit les sollicitations téléphoniques aux équipes de gestion locative.
1 200
logements numérisés et carnets constitués en 8 mois (OPH bailleur social Occitanie, patrimoine 40 ans)
216
passeports rénovation générés pour les logements DPE F et G du parc, avec scénarios de travaux ordonnancés et aides mobilisables
-85 %
de temps consacré à la recherche de documents avant transaction (vente, bail) — de 3 à 4 heures à moins de 20 minutes en moyenne
8 mois
délai de déploiement complet pour 1 200 logements, incluant numérisation des archives, intégration DPE et formation des équipes patrimoine
#Le problème : pourquoi carnet numérique du bâtiment est un enjeu critique
Le parc immobilier français existant souffre d'une dispersion documentaire chronique. Pour un bailleur social gérant 1 000 à 10 000 logements constitués sur 30 à 50 ans, la réalité documentaire est la suivante : des plans de construction sur calque ou papier numérisés en PDF non structurés et stockés sur des serveurs partagés sans indexation cohérente, des DPE réalisés à différentes époques (ancienne méthode avant juillet 2021, nouvelle méthode DPE 2021 depuis), des rapports de diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz archivés en papier ou en PDF dans des classeurs physiques, des comptes-rendus d'intervention maintenance dispersés entre les équipes terrain, et aucune vue consolidée par logement.
L'urgence réglementaire accentue le problème. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (étiquette énergie) ne peuvent plus être mis en location — les propriétaires bailleurs (y compris les bailleurs sociaux) qui ne respectent cette règle s'exposent à des sanctions et à l'impossibilité légale de renouveler les baux. Les logements F sont soumis à la même interdiction 2028, les E 2034. Pour un bailleur social avec 15 à 20 % de logements en DPE F ou G dans son parc, l'identification précise des logements concernés, leur priorisation pour rénovation, et le suivi du plan de travaux sont des enjeux opérationnels critiques — impossibles à gérer correctement sans système d'information dédié.
Le passeport rénovation, introduit par la loi Climat et Résilience (2021) et opérationnalisé par le décret ELAN, va plus loin : il impose de documenter non seulement l'état actuel du logement (DPE, diagnostics) mais aussi les scénarios de rénovation énergétique prévus, ordonnancés par geste de travaux (isolation toiture, murs, fenêtres, changement de système de chauffage) avec les estimations de gain d'étiquette DPE, les coûts prévisionnels et les aides financières mobilisables (MaPrimeRénov', Certificats d'Économies d'Énergie, Action Logement). Ce passeport doit être accessible au locataire et au propriétaire.
Enfin, les transactions immobilières (vente, bail) sont ralenties et risquées sans documentation complète. Un notaire qui réclame les diagnostics et les plans d'un logement avant signature de compromis ne peut pas attendre 3 jours que l'assistante patrimoine retrouve les documents dans les archives physiques. Un locataire entrant qui demande à consulter les diagnostics de son futur logement a un droit légal à cette information — qu'il est compliqué d'exercer si les documents sont épars.
La maquette numérique BIM ajoute une dimension supplémentaire pour les bâtiments récents : les architectes et maîtres d'ouvrage livrent des maquettes IFC depuis 2020 environ, mais ces fichiers sont souvent non intégrés dans les systèmes de gestion du patrimoine des bailleurs. Un bailleur social qui réceptionne 50 nouveaux logements dans une résidence avec maquette BIM n'a en général pas d'outil pour la visualiser et la maintenir à jour sans logiciel CAO professionnel coûteux (Revit, ArchiCAD).
#Notre approche en 4 phases
#Phase 1 : Audit documentaire et cartographie du patrimoine (semaines 1-4)
Inventaire des documents existants par logement (plans architecturaux, diagnostics DPE, rapports amiante/plomb, permis de construire, rapports d'audit énergétique, contrats d'entretien équipements). Évaluation du format (papier, PDF non structuré, maquettes BIM existantes). Cartographie du patrimoine en base de données avec identifiants uniques par bâtiment et par logement. Priorisation des lots à numériser en premier (passoires thermiques DPE F/G en attente de rénovation).
Voir notre expertise : plateforme carnet numérique du bâtiment.
#Phase 2 : Développement de la plateforme carnet numérique (semaines 5-14)
Développement de la plateforme web carnet numérique avec modèle de données logement (identifiant, adresse, surface, date de construction, étiquette DPE, travaux réalisés, documents associés). Module GED avec indexation OCR des documents PDF existants. Connecteur API ADEME pour import automatique des DPE depuis l'observatoire national DPE. Module BIM viewer IFC (IFC 2x3 et IFC 4) intégré pour visualisation des maquettes numériques sans logiciel CAO. Portail locataire (accès lecture seule aux documents de leur logement).
Voir notre expertise : GED documentaire patrimoine immobilier.
#Phase 3 : Numérisation du patrimoine et constitution des carnets (semaines 15-28)
Campagne de numérisation des documents papier (prestataire scan à plat, enrichissement OCR, classement automatique par type de document via IA classification). Reconstitution des DPE manquants par import ADEME API ou commande diagnostiqueur partenaire. Intégration des maquettes BIM existantes et modélisation simplifiée IFC des bâtiments sans maquette. Constitution du passeport rénovation : scénarios de travaux ordonnancés par rapport coût/gain DPE, estimations budgétaires, aides financières (MaPrimeRénov', CEE, Action Logement).
Voir notre expertise : gestion énergie bâtiment BEMS.
#Phase 4 : Formation, mise en service et gouvernance documentaire (semaines 29-32)
Formation des équipes patrimoine (2 sessions de 3 heures), maintenance (1 session de 2 heures), accueil locataires (guide utilisateur portail). Définition de la politique de gouvernance documentaire (durée de conservation par type de document, workflow de mise à jour après travaux). Activation des alertes DPE (notification si DPE F/G atteint la date limite légale d'interdiction de location). Mise en service et accompagnement 3 mois post go-live.
Voir notre expertise : décarbonation digitale et CSRD.
#Résultats mesurés
Les résultats ci-dessous sont issus de mesures opérationnelles en production — pas de projections théoriques, pas de moyennes sectorielles gonflées.
| KPI | Résultat | Contexte |
|---|---|---|
| logements numérisés et carnets constitués en 8 mois | 1 200 | (OPH bailleur social Occitanie, patrimoine 40 ans) (Mesures Nehos 2025 — OPH référence Occitanie, 2025) |
| passeports rénovation générés pour les logements DPE F et G du parc, avec scénar | 216 | (Cas client Nehos 2025, 2025) |
| de temps consacré à la recherche de documents avant transaction (vente, bail) | -85 % | de 3 à 4 heures à moins de 20 minutes en moyenne (Bilan opérationnel Nehos 2025 — OPH référence, 2025) |
| délai de déploiement complet pour 1 200 logements, incluant numérisation des arc | 8 mois | (Planning projet Nehos 2025, 2025) |
1 200 : logements numérisés et carnets constitués en 8 mois (OPH bailleur social Occitanie, patrimoine 40 ans).
216 : passeports rénovation générés pour les logements DPE F et G du parc, avec scénarios de travaux ordonnancés et aides mobilisables.
-85 % : de temps consacré à la recherche de documents avant transaction (vente, bail) — de 3 à 4 heures à moins de 20 minutes en moyenne.
#Cas client : Office Public de l'Habitat (OPH) en Occitanie, 1 200 logements gérés sur Toulouse et l'agglomération toulousaine
#Contexte
Office Public de l'Habitat (OPH) en Occitanie, 1 200 logements gérés sur Toulouse et l'agglomération toulousaine. Parc constitué de 1983 à 2022. Plans de construction : 65 % en format papier numérisé PDF non structuré, 20 % en CAO DWG, 15 % avec maquette BIM IFC (bâtiments récents 2018-2022). DPE : 40 % selon l'ancienne méthode (avant juillet 2021), 60 % selon la nouvelle méthode. 18 % des logements en DPE F ou G (216 logements). Aucun système de GED dédié au patrimoine — documents stockés sur serveur partagé Windows sans indexation. Obligation légale de constituer les carnets numériques pour les 215 logements neufs livrés depuis 2023. Première interdiction de location DPE G au 1er janvier 2025.
#Défi
Constituer les 1 200 carnets numériques, prioriser les 216 logements DPE F/G pour le plan de rénovation, intégrer les 340 maquettes BIM existantes dans un outil accessible sans logiciel CAO, répondre à l'obligation légale de carnet numérique pour les 215 logements neufs, et réduire le temps de recherche documentaire avant chaque transaction immobilière. Budget : à partir de 120 k€ HT pour la plateforme et la prestation de numérisation.
#Solution déployée
Déploiement de la plateforme carnet numérique Nehos en 8 mois. Campagne de numérisation des archives papier : 14 500 documents scannés, indexés par OCR et classifiés automatiquement (94 % de classification correcte, 6 % validés manuellement). Import automatique de 720 DPE depuis l'API ADEME Observatoire. Commande de 156 nouveaux DPE (nouvelle méthode) pour les logements avec DPE invalide ou manquant. Intégration des 340 maquettes BIM IFC dans le viewer embarqué. Génération de 216 passeports rénovation pour les logements F/G (scénarios travaux, coûts, aides MaPrimeRénov' et CEE calculés par profil). Portail locataire déployé avec accès à 6 types de documents. Formation 12 agents patrimoine et 4 chargés de gestion locative.
#Résultats obtenus
Résultats à 6 mois post go-live : 1 200 carnets numériques constitués et accessibles, 216 passeports rénovation disponibles, plans de rénovation priorisés transmis au service technique. Temps de recherche documentaire avant transaction : réduit de 3-4 heures à moins de 20 minutes. 0 logement DPE G reloué après le 1er janvier 2025 (surveillance automatique des alertes). Portail locataire : 68 % des locataires ont consulté leur carnet dans les 3 premiers mois. Budget respecté : 441 k€ HT. L'OPH a lancé un programme de rénovation de 52 logements G en 2025, priorisé grâce à l'analyse des passeports rénovation (gain d'étiquette D→C ou C→B optimisé par coût de travaux).
#Pourquoi Nehos pour carnet numérique du bâtiment
Nehos Groupe n'est pas un intégrateur généraliste qui adapte une solution standard à votre contexte. On conçoit des architectures sur mesure, calibrées sur vos contraintes métier, réglementaires et techniques. Chaque projet démarre par un audit de faisabilité qui pose les limites avant les promesses — si le ROI ne tient pas, on le dit avant de signer quoi que ce soit.
Notre méthode ROI-First impose un cadrage chiffré dès la phase d'audit : coût actuel documenté, gains projetés avec hypothèses conservatrices, critères de go/no-go factuels. En production, on mesure les résultats réels et on les compare aux projections — transparence totale, y compris quand les chiffres sont en dessous des attentes. Nos expertises connexes : gestion énergie bâtiment BEMS, décarbonation digitale et CSRD, guide complet carnet numérique loi ELAN.
Stack technique souverain : hébergement OVHcloud (datacenters France), modèles IA open source (Mistral) quand la performance le permet, code propriétaire intégralement détenu par le client à la livraison. Pas de vendor lock-in, pas de dépendance à un fournisseur cloud américain pour vos données critiques.
#Pour aller plus loin
Cas d'usage connexes :